Коммерческая ипотека

Многие знают о жилищной ипотеке, но существует также и коммерческая ипотека. Ее условия довольно жестче, в отличии от первой, но при этом банки больше доверяют такому виду кредита. Это связано с тем, что они имеют больше оснований полагать, что вложенные деньги будут возвращены с процентами. Но существуют также в коммерческой ипотеке подводные камни. О том, какие нюансы есть в этом виде кредитования, вам расскажет эта статья.

Суть и условия коммерческой ипотеки

Так уже сложилась ситуация, что в СМИ чаще говорят о жилищной ипотеке. Это объясняется целевой аудиторией телеканалов и газет. Но для предприятий и компаний более важной является коммерческая.

Она является одной из форм целевого кредитования на среднесрочную или долгосрочную перспективу. Коммерческая ипотека это взятие кредита юридическим или физическим лицом с целью приобрести коммерческой недвижимости. Такая недвижимость отличается от других типов недвижимости тем, что она может приносить прибыль. К коммерческой недвижимости относятся торговые площади, офисы, склады, производственные помещения, административные здания и другие помещения. Иногда жилые помещения также могут относиться к коммерческой недвижимости, как и земельные участки. Эти объекты недвижимости можно приобрести с помощью коммерческой ипотеки.

Такой вид ипотечного кредитирования будет полезным для предпринимателей и людей, которые хотят создать собственный бизнес, но не имеют объекта залога.

Учитывая динамику рынка, цены на покупку и аренду нежилой недвижимости будут только расти, потому решение взять ипотеку может оказаться также очень выгодным вариантом вложения.

Коммерческая ипотека дает выгоду как и банку, так и предприятию, юридической особе. Этот вид кредитования минимизирует риски, так как приобретенное помещение приносит доход. Эти средства будут идти на погашение займа, который взят в банке. В случае если выплата процентов или самого долга будет приостановлена, кредитор будет знать, как вернуть заемные средства в банк. Жилищная ипотека не имеет такой возможности, потому возникают проблемы с отселением жильцов.

В некоторых российских банках понятия коммерческого кредитования и коммерческой ипотеки подразумевают одно и то же самое, один процесс. Они аргументируют это тем, что процедура оформления займа в обоих случаях одинаковая. За рубежом банки разделяют эти термины очень четко: «equity loan» – кредит для бизнеса под залог недвижимого имущества предприятия и «mortgage» – кредит на покупку недвижимости под ее залог.

Суть коммерческой ипотеки сводится к тому, что предприятие приобретает коммерческую недвижимость, а банк за это платит. Это деньги даются под проценты, а залогом, который служит гарантией возвращения денег, является сам объект кредита (магазин, торговый павильон, складское помещение, другое). Коммерческая ипотека отличается от жилищной более высокой годовой ставкой, но и сроки погашения ее намного меньше.

Условия для получения такого кредита отличаются в каждом банке, так как законодательно этот вид кредитования прописан очень не четко. Все условия оговариваются в договоре, который подписывается между сторонами. Но общим правилом является то, что будущий заемщик должен иметь стаж роботы в бизнесе не меньше года, а также прибыльное предприятие.  

Юридические нюансы коммерческой ипотеки

Большим отличием коммерческой ипотеки от жилищной является то, что законодательство не позволяет оформлять закладные документы на недвижимое имущество до того, как оно не будет в собственности субъекта. Недвижимость нужно сначала купить и только потом закладывать для получения кредита.

Нужно также учесть, что сначала нужно зарегистрировать права на собственность нежилого помещения, а потом подписать договор о кредитовании. Ипотечный кредит на коммерческую недвижимость оформляется в соответствии с правилами  Гражданского кодекса Российской Федерации и в положениях Федерального закона "О ипотечном кредите".

В пункте 1 статьи 9 Федерального закона указано, что в соглашении об ипотечном кредите должны указываться предмет кредитования, год постройки, оценку, стоимость, а также строк, на который распространяется ипотека. Множество участников рынка банковских услуг говорят о том, что развития этого сегмента замедляется законодательной базой, а именно ее несовершенством.

Также существуют случаи, когда предприятие или компания не имеет залога или банки не рискуют давать взаймы предприятию из-за его финансовых показателей. Потому ипотека скорее дается больше для крупных компаний. Они считают, что малый бизнес не имеет достаточных гарантий возвращения денежных средств, а также непрозрачность рынка стает причиной отказов со стороны финансовых учреждений.

Кому выгодна коммерческая ипотека

Как показывает практика, коммерческой ипотекой пользуются руководители или собственники предприятий для того, чтобы расширить свой бизнес, а также для последующих инвестиций.

Многие бизнесмены понимают, что если компания приносит стабильный доход и бизнес-план подразумевает только увеличение денежного оборота в компании, лучше переехать в собственное помещение. Стоимость квадратных метров растет в геометрической прогрессии, потому арендовать помещение не является целесообразным, так как и стоимость аренды растет.

Если вы начнете анализировать предложения для коммерческой ипотеки, нужно учитывать много нюансов. Самое главное, на что мы рекомендуем смотреть, это на схему кредитования.

Так как коммерческая ипотека не регулируется четко законодательством, в будущем возможны ситуации, когда банк отказывается принимать недвижимость в залог, если клиент не имеет на нее документов собственности. К сожалению, сначала нужно приобрести нужное вам помещение и только потом оформлять документы на ипотеку, что для большинства потенциальных клиентов банка является  невозможным.

Только после того, как вы представите документы на право собственности, банк сможет приступить к рассмотрению кредитной заявки. При этом не учитывается тот факт, что банк может отказать и предприятие остается с помещением и множеством долгов.

Схемы коммерческой ипотеки

Как вы уже поняли, в отношении бизнес-ипотеки действующее законодательство не совершенно. Ипотека для приобретения коммерческой недвижимости заложен совершенно другой механизм оформления, а также регистрации залога в отличии от жилищной ипотеки. Потому рынок разработал схемы проведения таких сделок, которые не выходят за рамки законодательства.

Всего их существует три:

  • Самой сложной и длинной является схема, когда при заключении договора купли-продажи, продавец получает лишь часть средств от покупателя, а также банк дает свои гарантии возвращения денег. После этого собственность переоформляется на нового собственника. Дальше происходит заключение договора об залоге и выдаются кредитные средства, с помощью который покупатель рассчитывается с продавцом.
  • Собственник получает только часть личных средств покупателя, а банк выдает обязательство выплатить остальную часть суммы, которой не хватает. После этого делается регистрация залога на финансовое учреждение и передача прав собственности. Дальше продавец получает оставшуюся часть суммы.
  • Создается предприятие, на которое оформляется недвижимость. Дальше заемщик выкупает акции созданной компании, при этом выплачивая кредит. А право собственности оформляется на эту компанию. 

Лизинг или бизнес-ипотека

В это время эксперты считают, что лучше воспользоваться лизингом, чем несовершенной ипотекой. Если вы не знали, под лизинг можно брать не только средства передвижения, а также другие объекты собственности.

В этой ситуации лизинговая компания дает средства в займы, но становиться собственником помещения до того времени, пока юридическое лицо не выплатит весь кредит.

Основным достоинством лизинга является то, что данная схема четко прописана в законодательстве. Но существует нюанс, если лизинговая компания станет банкротом, то ее имущество может отойти как возмещение долгов к третьим лицам.

Риск существует в любом случае. Банкиры считают, что предприниматели в состоянии влиять на условия предоставления займа и советуют выходить из тени, так как это позволит получать лучшие условия предоставления лизинга или ипотеки.

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.

Вы сообщаете об ошибке в следующем тексте:
Для завершения просто нажмите "Отправить ошибку". Также Вы можете добавить комментарий.